مقالات

في الآونة الأخيرة، أدت الصعوبات المالية التي يشهدها قطاع الإنشاءات والتطورات المتعلقة بالمشاريع غير المكتملة إلى زيادة المخاطر القانونية التي يواجهها الأشخاص الذين اشتروا عقارات ضمن هذه المشاريع، وأصبحت النزاعات المتعلقة بعدم تسليم العقارات أو عدم إتمام نقل الملكية (الطابو) أكثر شيوعاً في التطبيق العملي.

وفي هذا الإطار، تكتسب الوضعية القانونية لمشتري العقارات والإجراءات الواجب اتباعها أهمية خاصة في حال إفلاس الشركات المتعهدة (المقاولين). ويُعد قرار الإفلاس الصادر بحق شركة Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.، المرتبط بمشروع Innovia 4 (İnnovia 4 / إنوفيا 4) الواقع في منطقة إسنيورت بإسطنبول، مثالاً حديثاً وملموساً على ذلك.

وبموجب القرار الصادر عن محكمة التجارة الابتدائية الأولى في بكركوي بتاريخ 05.03.2026، تم إعلان إفلاس الشركة، وعلى إثر ذلك تم البدء بإجراءات التصفية من خلال ملف الإفلاس رقم 2026/14 لدى مديرية التنفيذ والإفلاس الأولى في بكركوي، كما تم الإعلان عن افتتاح الإفلاس بتاريخ 06.03.2026 وفقاً للمادة 166 من قانون التنفيذ والإفلاس، وتم تبليغه للعموم.

وبموجب هذا الإعلان، تترتب النتائج القانونية التالية بالنسبة للأشخاص الذين اشتروا عقارات ضمن المشروع:

• يُعد الإعلان بمثابة تبليغ رسمي موجّه إلى جميع الدائنين، ويشكّل نقطة انطلاق للمدد القانونية القاطعة.
• يتوجب على المشترين تقديم طلب تسجيل ديونهم لدى كتلة الإفلاس اعتباراً من تاريخ الإعلان.
• في حال عدم تقديم الطلب ضمن المدة المحددة، قد يترتب على ذلك عدم إمكانية المشاركة في إجراءات التصفية، وفقدان إمكانية المطالبة بالحقوق إلى حدٍ كبير.

ومع افتتاح الإفلاس، يتم جمع جميع أصول الشركة المدينة ضمن كتلة الإفلاس، ويجب على المشترين التمسك بحقوقهم من خلال هذه الكتلة.

وفي هذا السياق، يُعد تسجيل الدين لدى كتلة الإفلاس خطوة أساسية وملزمة من الناحية القانونية. ويجب تقديم طلب تسجيل الدين إلى دائرة الإفلاس المختصة مرفقاً بالعقود، ومستندات الدفع، والسجلات البنكية، وسائر الأدلة ذات الصلة. كما ينبغي الأخذ بعين الاعتبار أن ديون المشترين تُعد في الغالب ديوناً غير مضمونة، وبالتالي تخضع لجدول الترتيب.

وبناءً على الفحص الذي تجريه إدارة الإفلاس، يتم إعداد جدول ترتيب الديون الذي يحدد ما إذا تم قبول الديون أو رفضها، وكذلك ترتيبها. وفي حال رفض الدين أو قبوله بشكل جزئي، يتوجب رفع دعوى تثبيت الدين خلال المدد القانونية المنصوص عليها اعتباراً من تاريخ إعلان جدول الترتيب.

ومن ناحية أخرى، لا تقتصر إجراءات الإفلاس على تحصيل الديون فقط، بل يُلاحظ في التطبيق العملي إمكانية تفعيل آليات حل بديلة من خلال المفاوضات مع إدارة الإفلاس. وفي هذا الإطار، قد يكون من الممكن التوصل إلى حلول مثل نقل ملكية العقار مباشرة إلى المشتري مقابل مبلغ معين أو من خلال إجراء مقاصة مع الديون القائمة.

وبشكل عام، يُعد الخطر الأكبر بالنسبة لمشتري العقارات في حال إفلاس شركات الإنشاء هو البقاء خارج نطاق الإجراءات. وفي المقابل، فإن تقديم الطلبات ضمن المدة القانونية ومتابعة الإجراءات بشكل فعّال يتيحان تفادي خسارة الحقوق، كما قد يفضيان إلى تحقيق مكاسب ملموسة، بما في ذلك نقل الملكية.

وعليه، فإن من يواجهون حالات مماثلة، يتعين عليهم تقييم الوضع دون تأخير، ووضع خارطة طريق قانونية مناسبة لحالتهم الخاصة وتطبيقها، تفادياً لأي خسارة في الحقوق.

Nexpo Legal